aренда квартир в Киеве посуточно отель гостиница и квартиры

  English version     сторінки українською      русская версия

Сколько стоит аренда жилья (квартиры) в Киеве осенью-2010

Рынок упорно не желает выходить из тени, не смотря на требование правительства регистрировать сделки аренды в БТИ.
"Всем, кто будет спрашивать, говори, что ты моя племянница", -- учит свою очередную квартирантку преподавательница киевского вуза Валентина Евгеньевна (имя изменено). Свою "единичку " в спальном районе столицы семья Валентины Евгеньевны сдает уже больше десяти лет, и получаемая арендная плата составляет почти 30% семейного дохода. "Мы сдаем только одну квартиру, которая осталась от нашей бабушки, поэтому не думаю, что государство много из-за нас недополучает", -- поясняет свою скрытность представительница столичных рантье.
И вот пани Валентину пригласили выйти из тени -- с 1 октября 2010 года права аренды должны оформляться в БТИ, как этого требует приказ Министерства юстиции (см. "Деньги" №16 от 26 08 2010 ). Но Валентина Евгеньевна не понимает, зачем это ей надо. Чтобы избежать неприятностей, арендодательница так и будет уверять всех, что у нее живет очередная племянница, а договор, который заключается при найме жилья, она будет подписывать на небольшой срок.
Ее "коллега" -- владелец нескольких квартир в разных районах столицы, инженер киевского предприятия Игорь Николаевич (имя тоже изменено) -- исправно платит налоги. Но и он поставленнововведением Министерства юстиции в тупик: "У меня есть СПД, и я плачу налоги. Зачем еще регистрировать права аренды?" По словам Игоря Николаевича, он звонил в БТИ, но там и сами пока ничего не знают. "Буду заключать договора на короткий срок и потом продлевать", -- говорит он.
Чьи права?
Ни в БТИ, ни в самом Министерстве юстиции в отношении договоров аренды пока не могут ничего внятно растолковать. Юристам остается только предполагать, чем это может обернуться. Но кое-что после разговоров с ними "Деньгам" понять удалось.
Новый порядок регистрации арендных отношений разработан во исполнение Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" (в его новой редакции). В законе четко прослеживается линия на отмену в недалеком будущем института регистрации сделок по недвижимости и замена его на институт регистрации возникших прав.
Как объяснил юрист компании Magisters Ярослав Олейник, любой договор, который подразумевает право аренды помещения, будет подлежать обязательной регистрации. "Обратиться за такой регистрацией должно лицо, которое приобрело права аренды в соответствии с договором -- то есть арендатор или уполномоченное им лицо. Если арендатор не обращается за регистрацией в соответствующие органы, он не имеет права использования такого помещения и может быть выселен", -- говорит юрист.
По его мнению, регистрация прав будет важна для людей, которые хотят прописаться в арендованной квартире или, например, вложили деньги в ее ремонт. Или просто хотят, чтобы арендодатель в течение оговоренного срока не повышал арендную плату. "Незарегистрированный договор не создает для них никаких прав как для арендаторов", -- предупреждает г-н Олейник.
С другой стороны, зарегистрировать права может оказаться непросто. В приказе Министерства юстиции сказано, что для регистрации необходим не только сам договор аренды, но и его нотариальная копия. "Могу сказать, что косвенно приказ Минюста практически возлагает на физлиц обязанность нотариально заверять договоры аренды ", -- предупреждает юрист, но полагает, что еще, наверное, появятся какие-то разъяснения Минюста по этому вопросу.
Выгодополучатели
Вступление приказа Министерства юстиции в силу изменит ситуацию на рынке аренды недвижимости. "Думаю, люди будут ходить в БТИ и регистрировать правоотношения аренды , особенно если речь идет о дорогом жилье с качественным интерьером. Ведь человек, который платит за квартиру от $1,5 тыс. в месяц, заинтересован в законности своего проживания и стабильности отношений, -- говорит юрист. -- При этом арендодатель будет понимать, что налоговая инспекция сможет получить информацию о существовании аренды и, соответственно, ему придется заплатить налоги. Думаю, арендодатели будут продолжать стараться минимизировать налоги, оформляя арендные отношения в рамках предпринимательской деятельности, что сегодня еще допустимо".
Незарегистрированные арендные отношения будут существовать и дальше, особенно когда речь идет об аренде недорогого жилья, полагает г-н Олейник. Участники рынка недвижимости наверняка найдут способы уйти от этой необходимости.
Тот путь, которым собираются воспользоваться большинство арендодателей -- заключение договоров на короткий срок с последующей пролонгацией, по мнению г-на Олейника, бесперспективен. "Регистрации подлежат права по всем договорам, независимо от срока. Думаю, допсоглашения, которые изменяют порядок аренды -- продлевают срок или изменяют какие-то другие условия, тоже будут/должны подлежать государственной регистрации. Я не увидел четкой нормы, но ее отсутствие ни на что не влияет", -- утверждает юрист. Однако он считает, что сделки посуточной аренды не будут регистрироваться, потому что они предполагают очень короткий срок действия арендных отношений.
Деньги те же, проблем больше
Итак, у арендодателя есть две возможности: либо платить государству, либо нет. Те, кто решит платить, скорее всего, постараются переложить эту ношу на арендаторов, подняв арендную плату. Это может стать даже своеобразной "фишкой" -- дескать, "квартира в центре, состояние отличное , сантехника импортная, возможность регистрации прав аренды в БТИ, дорого". Кое-какие риелторы уже поспешили заявить, что аренда подорожает, причем не менее чем на 15%, что примерно соответствует ставке налога на доходы физлиц.
Но вряд ли арендодателям удастся сильно поднять цены -- спрос на дорогое жилье довольно узок (см. ниже). Большинству арендаторов нужна крыша над головой в хорошем состоянии и по подходящей цене, а не права аренды. Поэтому, скорее всего, практика регистрации прав не приобретет большой популярности. Сейчас до 95% сделок, в зависимости от района, проходит "в теневом режиме". Никто о них никуда не сообщает и никаких налогов не платит, хотя даже сейчас в законодательстве предусмотрена уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов. Ни у нас, ни в соседней России, где примерно такая же ситуация, ни один механизм контроля не срабатывает: соседи -- да, могут иногда пожаловаться, но это скорее исключение, чем правило; милиция с налоговой службой по домам иногда ходят, но тоже не часто.
Директор консалтинговой компании Knight Frank LLC Ukraine Ярослава Чапко также считает, что новый порядок регистрации, совместно с повышением размера единого налога с СПД и введением обязательных отчислений в пенсионный фонд, скорее всего, вынудит рынок снова уйти в тень. "Рост расходов на регистрацию и налоги вряд ли будет компенсирован за счет увеличения арендной платы . Исключение могут составить разве что квартиры верхнего ценового сегмента", -- предупреждает г-жа Чапко.
Но проблем у арендодателей явно станет больше. Учитывая то, что количество сделок аренды в каждом крупном городе довольно велико -- например, в столице в 2010 году составляет 650--850 в месяц, -- эксперты предрекают появление очередей в БТИ, возникновение "посреднических" организаций и тому подобного.
"Сегодня договора аренды редко заключаются на срок более года. Как правило, и арендаторы, и арендодатели стараются минимизировать свои риски и предусмотреть возможность пересмотра условий каждые 12 месяцев, -- пояснила г-жа Чапко. -- А это значит, раз в год данные придется обновлять в БТИ. Как результат -- затраты времени и средств будут во многих случаях практически равны аренде (арендной плате за месяц. -- Ред.). Также непонятен вопрос с краткосрочной арендой -- например, помесячной, на 2--3 месяца. Думаю, что данный документ не окончательный, к нему должны быть изменения (скорее -- разъяснения и конкретизация. -- Ред.), иначе благие начинания, которые преследовали законотворцы, обернутся полным коллапсом на рынке жилья ".
Берут что подешевле
Но пока никакого кризиса на рынке аренды не наблюдается. Август и сентябрь -- это вообще любимые месяцы арендодателей. Одновременно начинаются учебный год и сезон деловой активности, поэтому в большие города приезжают множество студентов и молодых амбициозных специалистов, которые надеются найти работу. Всем им нужно где-то жить.
На данный момент 54% сделок в столице приходится на квартиры низкого сегмента, рентные платежи по которым составляют до 4,5 тыс. грн в месяц. Цены на такое жилье будут расти примерно на 1,5--2% в месяц (то есть на 70-90 грн). Для этого есть все предпосылки -- сейчас срок экспозиции таких квартир невелик. Например, в столице квартиры до 3 тыс. грн "уходят" за день, за 3--3,5 тыс. грн выставляются 1,5--2 дня. Столичное жилье по цене 3,5--4,5 тыс. грн в месяц обычно ждет арендатора от двух дней до недели. Если цена адекватна качеству недвижимости, квартира сдается быстро, если нет, то она может ждать своего жильца неделями.
На бизнес- и премиум-сегменты -- квартиры стоимостью от 4,5 до 32 тыс. грн в месяц -- сейчас приходится 34% сделок. Рентные платежи тут останутся стабильными. А вот элитная недвижимость (свыше 32 тыс. грн в месяц) продолжит дешеветь. Уже сейчас видно, что квартиры, которые выставлялись в начале года по $6 тыс. за месяц, в августе предлагаются по $4,5 тыс.
Уменьшение цены аренды элитной недвижимости может повлечь за собой и уменьшении ее рыночной стоимости. Сейчас срок окупаемости жилья за счет рентных платежей составляет в среднем 11--13 лет. Это нормальные цифры, срок окупаемости может достигать 15 лет. Раньше считалось, что квартира должна окупить себя за 6 лет, но на нынешнем рынке это нереально. Но если ставки аренды "элитки" продолжат "худеть", за ними тронутся и цены на такие квартиры.
Предлагают все
За лето аренда стала чуть дороже, а количество сделок увеличилось (см. "Сколько снимают"). Как подсчитали "Деньги ", аренда подорожала в Донецке (на 11% в гривнях), Львове (на 1%) и Харькове (на 1%). "Просела" на 11% в Одессе и Днепропетровске (речь именно о долгосрочной аренде, а, например, в Одессе она летом распространена меньше, чем краткосрочная).
В Киеве долгосрочная аренда за лето подорожала в среднем на 8%. Серьезных ценовых подвижек до конца года риелторы не прогнозируют. Предложение на рынке аренды все еще многократно превышает спрос -- очень много объектов, которые "перетекли" сюда с рынка продажи. Например, по сравнению с январем 2008 года в августе 2010-го предложение было больше в 4,3 раза. Конкуренция среди арендодателей уменьшится только тогда, когда банки начнут активно кредитовать покупку жилья по нормальным ставкам. Но пока никакого особенного прогресса тут не намечается.

Стоит ли купить жилье, или снять жилье?

Большинство украинцев ломают голову над решением своего жилищного вопроса.
Мы решили выяснить, стоит ли покупать жилье сейчас или есть смысл продолжать снимать? И если да, то на чем остановить свой выбор: на новострое или жилье на вторичном рынке...
ЖДАТЬ ЛИ ПОМОЩИ ОТ ГОСУДАРСТВА
Во время выборов все без исключения кандидаты дают множество обещаний, среди которых и обеспечить чуть ли не всех очередников бесплатным или льготным жильем. Но этих обещаний уже было столько, что украинцы перестали верить. По данным Минрегионстроя, на 1 января 2010 г. в стране зарегистрированы 1,174 млн семей и одиноких граждан, которые нуждаются в жилье. Эксперты же посчитали, что при нынешних темпах выдачи льготных квартир ждать придется больше 50 лет.
Очередь может помочь лишь тем, кто сможет попасть под программу молодежных кредитов, когда власти компенсируют вам 30% или половину затрат построенного жилья. Правда, большинство таких программ финансируется с задержками, к тому же суммы постоянно уменьшаются. Так, в августе правительство своим распоряжением сократило финансирование с 1 млрд до 390 млн гривен, из которых 55 млн получит Министерство обороны. То есть на простых граждан останется 345 миллионов. Правда, и этих денег хватит не на многое.
Вначале надо рассчитаться по прошлым долгам. Задолженность госфонда содействия молодежному жилищному строительству на 1 января 2010 года составляла 62,7 млн грн., а на частичную компенсацию процентной ставки по уже существующим программам в этом году предполагается выделить 117 млн грн. Итого около 180 млн грн. будет потрачено на эти цели. Каждая область получит по 6,8 млн грн. В столице, к примеру, этого хватит на десяток однокомнатных квартир. Согласитесь, не густо.
Правда, не исключено, что эти все деньги пойдут в Минрегионстрой, который будет строить доступное жилье за деньги очередников. Государство оплатит только 30% стоимости. Такая схема позволит приобрести 3 тыс. квартир общей площадью около 203 тыс. кв. м. Это около сотни квартир в каждой области.
Выходит, на государство надейся, а сам не плошай, и, чтобы решить свой квартирный вопрос, придется рассчитывать на собственные силы.
НАЛИЧНЫЕ ИЛИ КРЕДИТ
Однако, несмотря на снижение цен во времена кризиса, купить квартиру за наличку могут единицы. Хотя количество финучреждений, выдающих ипотечные займы, растет. По данным компании «Простобанк Консалтинг», число банков, предоставляющих кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке на пять лет, за три летних месяца выросло почти в два раза (с шести до одиннадцати учреждений). Такой сильный рост предложения произошел, несмотря на то что рынок «первички» остается очень рисковым для банков. Даже рынок более надежной «вторички» показал рост лишь на два банка (с 13 до 15 участников).
И хоть рост предложения значительный, ставки все же остаются высокими. Средняя реальная ставка по ипотечным кредитам на «первичке» сроком на пять лет за три последних месяца снизилась на 0,49 процентных пункта, до 22,37% годовых. Для сравнения: средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке сроком на пять лет за аналогичный период упала на 1,19 процентных пункта, до 23,32% годовых.
Снизить ставки могло бы возобновление валютного кредитования, на банки на это вряд ли пойдут.
- Возобновление массового ипотечного кредитования физлиц не предвидится минимум до второй половины 2011 года, - говорит аналитик «Эрсте Банка» Марьян Заблоцкий. - Сейчас 84% ипотечных кредитов номинированы в иностранной валюте, но в будущем это соотношение изменится в сторону гривны, так как новые кредиты на покупку жилья, скорее всего, будут выдаваться только в национальной валюте.
НОВОСТРОЙКА: ГОТОВЬСЯ К ШУМУ ПЕРФОРАТОРОВ
Новострой выигрывает у вторичного рынка по большинству параметров - покупатель получает и квартиру современной планировки, и коммуникации в доме еще долгое время не будут требовать ремонта, да и соседи у вас в подавляющем большинстве приличные. Однако новострои имеют два серьезных минуса… Первый - неопределенность со сроками завершения строительства подавляющего большинства домов. Лишь считанные компании заканчивают работы в срок. Второй минус - ремонты в доме в первые два года. Если вы вселитесь среди первых, приготовьтесь засыпать и просыпаться под звук перфораторов из соседских квартир.
Правда, все это может перекрыть тот факт, что хрущевки в очередной раз решили сносить. Недавно вице-премьер-министр Украины Борис Колесников заявил, что в рамках программы модернизации жилищного фонда нужно провести инвентаризацию жилья и разобрать панельные пятиэтажки возрастом от 50 лет и старше.
- Модернизировать их не имеет никакого смысла, - уверен Колесников.
Эти здания не отвечают современным нормам не только по планировке, но и по энергосбережению.
По мнению чиновника, все украинские дома, которые после инвентаризации не будут снесены, должны переоборудовать.
- Например, модель вентилируемого фасада с полной заменой окон, с котельной на крыше дома дает двойную экономию газа, - продолжил Борис Колесников. - Для такого переоборудования нужно брать долгосрочные кредиты, привлекать частный капитал.
И несмотря на то, что это долговременные планы, вряд ли вы захотите жить в доме, где даже через 10 лет начнется чуть ли не капитальный ремонт. Поэтому новое жилье остается вне конкуренции по сравнению с «вторичкой».

ЦЕНА НА АРЕНДУ МОЖЕТ ПОДСКОЧИТЬ ЕЩЕ НА 15%
Несмотря на то что до недавнего времени среднестатистическая арендная ставка чуть ли не в два раза была ниже, чем выплаты по кредиту, она потихоньку начала расти.
В конце лета в столице из-за повышения спроса со стороны студентов предложение жилья существенно сократилось. Это привело к увеличению сроков поиска качественных вариантов, отвечающих основным требованиям потенциальных арендаторов. Эксперты говорят, что по квартирам в ценовом диапазоне до 450 долларов в месяц торг отсутствует совсем. А сдаются они даже без косметического ремонта.
Более того, в ближайшее время цена на аренду может вырасти еще на 15%. Дело в том, что с 1 октября всем украинцам, которые сдают в аренду свою недвижимость, нужно в обязательном порядке регистрировать договоры на аренду жилья в бюро технической инвентаризации (БТИ).
Сделать это и не уплатить 15% налога в казну уже не получится. Эти изменения чреваты повышением стоимости съемного жилья. Коснется это только тех, кто до сих пор сдавал свою квартиру официально. Но, глядя на то, как наше государство пытается пополнить бюджет всеми доступными способами, начинаешь понимать, что лучше иметь свое жилье, а не зависеть от милости арендодателя, который в свою очередь все больше начинает зависеть от чиновников.
СПРАВКА «КП»
Отечественные строители потихоньку выходят из кризиса. Об этом свидетельствуют данные Госкомстата. Количество введенных в эксплуатацию объектов жилой недвижимости с января по июнь этого года в городских местностях выросло на 18,6% по отношению к первому полугодию прошлого года. В то же время объем возведенного жилья в сельских местностях вырос на 2,3%.
За первую половину текущего года объемы жилищного строительства возросли в 22 административных регионах государства. Лидеры среди регионов - Львовская и Киевская области, а также сама столица, где за указанное время построена треть всей украинской недвижимости.
Всего за первые шесть месяцев ввели в эксплуатацию 25 900 квартир, 17 900 из них построены в городах и 8000 - в селах.

«Доступное жилье» недоступно!

На сегодня около 12,5 тысяч украинских семей находятся в официальной очереди на получение льготного молодежного кредита на жилье.
А желающих, которые в очередь не стали, чуть ли не в 10 раз больше, рассказали в Государственном фонде содействию молодежному жилищному строительству. Молодые ныне на быструю государственную помощь могут не рассчитывать – средств в бюджете, как всегда, не хватает, а покупать квартиры по рыночным ценам обычной молодой семье просто не по карману.
Киевлянка Виктория Корниенко после бракосочетания столкнулась с типичной для украинской молодой семьи проблемой, где жить и что с этим делать. «Мы с мужем жили вместе с моими родителями и с моей младшей сестрой в двухкомнатной квартире – это было очень тяжело, – рассказывает Виктория. – У нас свои привычки, у старших людей – свои. Младшая сестра кочевала из комнаты в комнату».
Виктория с мужем решили воспользоваться помощью Государственного фонда содействия молодежному строительству. И когда молодая семья вникла в суть дела, поняли, что получить льготный кредит на 30 лет, с предоставлением частичной или полной компенсации процентной ставки, практически не возможно. Ведь преимущество предоставляется многодетным семьям, педагогам, медикам, ученым. А у семьи Корниенко детей еще нет. Кроме того, большинство знакомых Виктории, которые стали в очередь, чтобы получить молодежный кредит, так и ждут уже несколько лет, ведь льготные кредиты предоставляют очень медленно.
В Государственном фонде содействия молодежному строительству рассказывают, что вся беда в финансировании. Глава правления фонда Леонид Рисухин говорит, что наибольшее количество кредитов было предоставлено в 2005 году. Затем каждый год государственное финансирование в этом направлении уменьшалось. «В прошлом году вообще было выделено нуль гривен на кредитование. Т.е., ни одна молодая семья не получила помощи за счет государственного бюджета», – объясняет глава правления фонда.
В этом году, по его словам, кредитование восстановили, и из государственного фонда выделено 70 миллионов гривен, за счет чего более 200 семей в этом году смогут получить кредит. «Это, конечно, очень немного, если рассматривать проблему в масштабах государства, – говорит Рисухин. – Ведь в каждом региональном отделении, а у нас отделение есть в каждой области, зарегистрировано 500-600 семей, которые нуждаются в жилье. Понятно, что в течении последних лет программа мало финансировалась. Меньше было тех, кто регистрировался, так как не имели перспективы».
Владимир Рисухин надеется, что лучше будет работать государственная программа обеспечения граждан доступным жильем, которая должна действовать до 2017 года. По этой программе государство платит 30 процентов стоимости жилья, а 70 – платит семья.
И много молодых украинцев не верят в государственную поддержку. Киевлянка Виктория Корниенко говорит, что не собирается ждать десятки лет, пока сможет получить или кредит, или скидки на жилье. О бесплатном даже не мечтает. Итак, решили покупать квартиру по рыночным ценам. Продали участок в селе, заняли деньги в знакомых. «Решили, с миру по нитке, наскрести хотя на однокомнатную квартиру. Насобирали. Но не в Киеве, а в Вышгороде. В не очень хорошем доме, за очень большие деньги. Однокомнатная квартирка – 45 тысяч долларов. Но у нас нет другого выхода. Мы должны где то жить», – говорит Виктория Корниенко.
Ее зарплата – 1200 гривен в месяц. Чтобы купить за такую зарплату квартиру, ей понадобилось бы 24 года. По данным государственного фонда содействию молодежному строительству, таких, как Виктория Корниенко, только в Киеве более 16 тысяч человек.

аренда квартир киев
Квартира расположена в центральной части Киева, возле удобной транспортной развязки, на 4-м этаже 5-тиэтажного дома, в 5 минутах ходьбы от метро и от железнодорожного вокзала. Рядом – сеть круглосуточных супермаркетов "Кишеня", "Мегамакс", и "Европорт".

аренда квартир киев
Двухкомнатная квартира расположена в центральной части Киева, на 5 этаже, возле удобной транспортной развязки, недалеко от универмага "Украина" и железнодорожного вокзала, в 10 минутах ходьбы от метро. Недалеко от дома находится платная парковка.

сдаем двухкомнатную квартиру в Киеве посуточно