Квартирный вопрос

Приобретение квартиры в последнее время стало для наших соотечественников едва ли не национальным видом спорта, особенно для жителей крупных областных центров, не говоря уже о «стольном граде Киеве»

Цены за последние пару-тройку лет взлетели до совершенно заоблачных вершин.

В принципе о ситуации с ценами на жилье не писал только ленивый. Нет никаких сомнений в том, что сложившаяся ситуация есть производная нескольких усиленных эффектом взаимного мультипликатора факторов: роста благосостояния отдельной части наших сограждан, внедрения ипотечного кредитования,  неверия в перспективы доллара и американской экономики, и массового психоза, умело организованного риелтерами и застройщиками.

Не буду отбирать хлеб у специалистов по прогнозам ценовых параметров рынка недвижимости. В настоящем материале я попробую предостеречь читателей от некоторых из потенциально возможных неприятностей.

Первым делом при покупке объекта недвижимости я бы рекомендовал убедиться в том, что продаваемый объект действительно принадлежит тому лицу, которое намеревается его продать. Для этого стоит не постесняться проверить наличие правоустанавливающих документов, к которым относятся договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации, документы, связанные с наследованием. Обязательно нужно их внимательнейшим образом изучить, чтобы убедиться в праве продавца отчуждать данную квартиру или дом. Дело в том, что продажа квартир по поддельным документам, как говорится «имеет место быть».

При этом имеет смысл быть максимально придирчивым и недоверчивым, так как помимо мошенничества существуют и различного рода ошибки и описки, а то и просто недоразумения.

Еще один вариант встречающейся ошибки – несоответствие данных содержащихся в техническом паспорте на квартиру, данным ЖЭКа.

Дальше скажу об очень важной детали. Пожалуй, многих из нас пугали такими случаями, когда человек добросовестно приобретал квартиру, расплачивался с продавцом, делал в ней ремонт, вселялся и какое-то время мирно наслаждался прелестями жизни – до тех пор, пока на пороге этой квартиры не появлялся некий гражданин (чаще всего – родственник бывших владельцев объекта недвижимости) и с угрюмой улыбкой говорил о том, что совсем недавно «откинулся с зоны» и решил поселиться там, где прописан. Когда до недавних пор счастливый новый владелец жилплощади бежал в ЖЭК, то выяснялось, что неожиданный гость был действительно прописан в данной квартире до момента его определения в места не столь отдаленные и имеет совершенно законные права на жилплощадь. Грустная, но правдивая  история.

Добавлю, что кроме граждан, находящихся в заключении, добросовестного приобретателя также может ожидать сюрприз в виде лиц, находящихся на принудительном лечении, либо призванных в ряды вооруженных сил.

Бывают и такие нетривиальные случаи, когда неожиданные совладельцы объекта недвижимости достаются по наследству не от предыдущих владельцев квартиры, а от тех, кто был хозяином до них. Бороться с этой проблемой можно лишь одним способом – тщательно исследовать всю историю прописки в квартире, которая вас заинтересовала. Хотя, если проявить творчество и «коррумпировать» работника ЖЭКа, то вам могут показать одни документы, в которых кроме хозяина не будет прописан ни один человек, а на самом деле все будет несколько иначе. В принципе, в последнее время ряд страховых компаний предлагают страховать данного рода риски, которые они называют «титульными». Стоимость данной услуги – около 1% от реальной стоимости квартиры.

Следующий тонкий момент связан с пропиской несовершеннолетних детей. Дело в том, что по действующему законодательству, если родители, имеющие малолетних отпрысков, имеют желание продать объект недвижимости, для этого необходимо согласие опекунского Совета. Данное разрешение дается только в том случае, если продавцы предъявят документы подтверждающие, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. То есть – дети должны иметь место для проживания, при этом удельный размер жилой площади, приходящийся на одного ребенка, должен быть не меньше, нежели аналогичный показатель в продаваемой квартире. Эта проблема абсолютно несопоставима с описанным в предыдущем абзаце и отягощает не покупателя, а продавца. Исключение составляют те случаи, когда приобретатель не знает о том, что в приглянувшейся ему квартире прописаны несовершеннолетние дети, а сроки совершения сделки его поджимают. В таком случае лучше поискать квартиру, не отягощенную подобной проблемой.

Еще одна проблема может быть связана с тем, что как в одноименном фильме люди имеют «привычку жениться». В соответствии с вступившим пару лет назад в силу Гражданским кодексом при продаже квартиры необходимо иметь нотариально заверенное согласие супруга на ее отчуждение (квартиры, а не супруги). Это необходимо по той простой причине, чтобы избежать ситуации, при которой в один отнюдь не прекрасный момент супруга хозяина квартиры начнет предъявлять на нее свои права.

И еще, как мы знаем новым Гражданским кодексом фактически узаконены гражданские браки и здесь кроется отдельная весьма интересная тема – согласитесь, продавец квартиры вовсе не обязан ставить покупателя в известность о том, что он состоит в гражданском браке с некоей особой противоположного пола (а собственно говоря – почему именно противоположного? У нас же демократия). И ежели гражданской супруге, заручившись свидетельскими показаниями двух соседей о том, что нажитое непосильным трудом имущество в виде реализуемого объекта недвижимости, было приобретено во время нахождения в гражданском браке, то покупатель может смело распрощаться с половиной приобретенной квартиры.

Едва ли не важнейшим моментом является выбор правильного вида оформления предстоящей сделки. Нередко с целью экономии на уплате в Пенсионный Фонд и услугах нотариуса участники сделки фактическую куплю-продажу «маскируют» под дарение. Здесь имеются два нюанса. Во-первых, в течение срока исковой давности даритель имеет право изменить свою точку зрения и подать иск, в котором потребовать признать сделку недействительной (по ряду причин, временное помешательство, нахождение в состоянии аффекта, а лучше - принуждение к совершению заранее невыгодной сделки, et cetera).

В данном случае покупателю может не помочь даже расписка о получении денег, так как договор с юридической точки зрения первичен. Во-вторых, вводимое в действие новое налоговое законодательство может существеннейшим образом повлиять на базу налогообложения в том случае, если входящая цена объекта равна нулю (именно так дело и обстоит в случае с договором дарения). Более того, стоит напомнить, что полученное в дар имущество подлежит налогообложению, кстати – как и полученное в виде наследства. Подобный вышеописанному эффект может сработать против покупателя и в столь распространенном случае занижения истинной цены сделки (снова же с целью экономии на уплате налогов и на оплате услуг нотариуса). То есть ни в коем случае не следует забывать, что срок исковой давности составляет три года, и любое лицо имеет законом дарованное право оспорить ранее совершенную им же сделку.

Дальше идет следующая группа рисков, связанных с освобождением квартиры. Нередко, оплатив стоимость объекта недвижимости, его новые хозяева, придя  после выезда хозяев предыдущих обнаруживают, что в квартире отсутствуют внутренние двери, окна, сантехника, выключатели. Поэтому, я бы рекомендовал покупателям четко прописывать в договоре купли-продажи эти нюансы. Более того, имеет смысл недоплатить долларов 200-300 (отразив это в договоре), которые продавец получит только после того, как покупатель убедится, что тот при выезде не демонтировал балкон.

Не менее важным моментом стоит считать и четкое указание в договоре перехода права собственности времени освобождения квартиры иначе придется это делать через предъявление судебного иска. То же самое можно сказать и о выписке бывших хозяев из уже не принадлежащей им квартиры.

Не секрет, что многие хозяева объектов недвижимости, желая исправить недоработки проектных организаций, производят самовольную перепланировку квартир. Конечно, не всегда это приводит к последствиям, подобным произошедшему летом 2003 года на улице Красноармейской (когда практически обвалились несколько этажей добротного дома),  однако и здесь есть «подводные камни». Так, незаконная перепланировка – а 99,9 процентов случаев изменение внутреннего строения квартиры носят именно такой характер – ведет к довольно печальным последствиям. По оценкам специалистов для того, чтобы «узаконить» в БТИ вышеописанные изменения необходимо заплатить сумму в 1000 долларов США.

Один мой знакомый, у которого в результате проведенного ЖЭКом рейда была выявлена перепланировка, не пожелал добровольно расстаться с такой суммой. В результате по решению суда ему было предписано уплатить штраф (составивший около 700 долларов) и узаконить изменение плана квартиры (около 250 долларов, если идти описанным в соответствующих нормативных документах путем). При всем богатстве выбора другой альтернативы нет. В общем, вероятность того, что в купленной вами квартире обнаружат неузаконенную перепланировку не так уж высока, однако лучше заставить предыдущих хозяев провести соответствующие действия перед заключением договора купли-продажи, либо уменьшить сумму сделки на расходы, связанные с вышеописанным.